房地产开发面临的法律风险及其规范

2020-07-06 10:46:10

房地产开发面临的法律风险及其规范

作者:郑璟华


  房地产开发是国际公认的一项高风险投资。在投资风险大而立法又滞后的情况下,房地产企业如何有效地防范法律风险,应当引起我们的高度重视。


  一、房地产开发面临的法律风险。

  ①立法滞后与政策多变风险。

   由于房地产业快速发展,而国家不能及时制订出与此相配套的法律法规,从而使开发商面临的风险,称为立法滞后风险。开发商经常会发现,已经实施的或正在实施的某种开发行为,现行法律法规对此没有明确的规定,但有可能在今后被法律或法规所禁止。并且,由于土地资源的重要性,立法者往往会规定新出台的法律、法规要溯前适用。这些都很容易给开发商带来无法预料的巨大风险。

由于政府意志变化而影响到房地产开发而形成的风险,称为政策多变风险。政策多变风险与立法滞后风险存在着紧密的联系。由于国家在房地产开发诸方面的法律法规不够完善、严密,各地势必在某些立法滞后方面进行地方立法,由于出发点的不同而容易出现立法极不统一甚至大相径庭的局面。一旦地方立法者的出发点发生改变,或国家进行统一立法,则开发商将面临巨大的风险。此外,相关产业的政策变化,如经济体制改革、产业政策的调整、金融政策的变化、环保政策的变化等等,也常常会让开发商体验到政策多变风险的滋味。


  ②城市规划和区域发展风险。

城市规划的变动,以及邻近区域或类似区域的发展变化,都会给特定地区的开发商带来风险。倘若城市规划发生改变,而要调整相应区域的土地用途时,则对已经建成的、正在建设的以及将要建设的房地产商品的价值,将会产生巨大的影响,有的甚至面临被拆迁的风险,从而给开发商带来重大的损失。至于区域发展的风险,是指某个特定房地产的相邻区域或类似区域的社会、经济和有关设施的变化,而给该房地产开发商带来的风险。当相邻区域新开通交通干线、增设商业服务业中心,增添生活服务设施等,该地区的房地产价格便会有所上升;反之,则房地产价格将会下降。同样,类似区域的发展也会给特定的房地产造成影响。故区域发展的风险,也是开发商所面临风险的一部分。而其实质也是跟城市规划的发展变化息息相关的,值得开发商予以充分的重视。


  ③企业管理风险。

  房地产开发商所面临的企业管理风险是十分巨大的。从土地的取得、前期动迁和市政配套、招标投标、承包合同、分包合同的签订、对承包方、分包方的资质审核、工程质量的控制、工期、造价、竣工验收、以及预售、销售等,大量的业务对房地产企业提出了很高的管理要求,企业必须建立一整套行之有效的规范化管理体系,才能顺利完成房地产项目的开发。否则的话,任何一个环节出现较大的失误,都可能给开发项目带来巨大的损失,并陷入旷日持久的诉讼之中。企业面临的管理风险,主要在合同管理方面,如果缺乏法律意识,签订的合同不严格、不严密,一旦发生纠纷,开发商的合法权益就难以得到有效保障。

实际上,房地产企业所面临的法律风险还不止这些。而上述几个方面的风险,足以让企业体验到房地产高风险的滋味,对此我们应予以充分的重视并加以有效防范。


  二、房地产企业如何防范法律风险。

  ①关注房地产业的立法动态,强化相关法律法规的学习和培训,从整体上提高企业的法律意识和防范法律风险的能力。上面提到的立法滞后、政策多变风险,对房地产企业提出了要不断理解、消化和运用好一系列新的法律法规和规章的要求。企业要加强与政府部门的交流,关注房地产业的立法动态,及时掌握相关信息。要及时对新的法律法规加以深入、细致的学习和研究,并适时组织有针对性的学习和培训。可邀请有关主管部门或熟悉本行业的专家对职工进行业务培训,以提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力。通过强化职工的业务学习和培训,从业人员的素质提高了,企业防范法律风险的能力就能够得到有效提高。


  ②强化合同管理,以规范化、系统化管理有效地防范法律风险。

  房地产开发过程中必然涉及到各种各样合同的签订,如果在签订合同时,未能就合同各方的权利义务和违约责任作出详细规定,则容易因约定不明或对合同条文的理解存在歧义而引起纠纷。故在签订合同时要做到严密、完善,对法律规定不明的方面要予以充分的重视,并先预先设定富有预见性的相关条款,方能有效地防范因合同纠纷而面临的风险。为此,必须建立一整套以合同管理为中心的内部管理控制体系。首先,要建立一套严密的合同管理制度;其次,要成立专门的负责合同管理的机构并确定专职人员,就其行为规范和相关责任进行规定;同时,要实行互相制约、层层把关的监督机制。此外,建议在重要合同签约前进行会签,由各部门签署具体意见,以便在出现问题时,能够明确责任。只要建立系统化、规范化的合同管理制度,并严格加以执行,就能有效防范因合同失误而出现的法律风险。


  ③充分发挥专业律师在防范法律风险方面的重要作用。

  在房地产项目开发的整个过程中,从土地使用权取得、房地产合作开发、项目转让、工程施工、以至于房产预售销售,律师都能够发挥其重要的作用。律师在其中发挥的最重要作用,并不在于诉讼阶段,而在于非诉讼阶段,即为房地产开发诸阶段提供法律服务方面。只要充分发挥专业律师的作用,就能够有效地避免签约环节的失误和疏漏,并及时为企业决策者提供专业的法律意见,从而顺利完成房地产项目的开发。律师在防范法律风险方面有其特点:以事前防范为主,以事后处理为辅。相信不少房地产企业都有这样的体会,事前防范的效果要比事后处理好得多。律师作为专业的法律服务人员,以其专业知识和实践经验,能够为房地产开发的各个过程提供全方位的、以事前防范风险为主的法律服务。当然,能够提供优质服务的律师,必然是懂得房地产专业的律师,这是由房地产行业较强的专业性所决定的。


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