推动住宅建设和住宅消费问题的探讨

2020-07-06 10:43:53

推动住宅建设和住宅消费问题的探讨

作者:谢舜龙 郑璟华


    一、住宅建设和住宅消费成为新的经济增长点和消费热点的依据


    经济的发展,离不开住宅建设;城市面貌的改观,也离不开住宅建设;居民生活水平的提高,更离不开住宅建设。住宅建设无疑是我国经济生活中的一个重要组成部分,要发展经济,要改善人民的生活,其中的关键一环就是要改善居民的住房条件,目前城镇居民的实际居住水平还不高,不少人居住条件还比较差,全国城市人人均4平方米以下的的住房困难户还有325万户,另有3340万平方米的城市危房需要改建,住房的成套率也只有55%。可见,住房缺口尚大,再加上“九五”计划提出的改善居民居住的要求,住宅建设和住宅消费的前景,应是相当乐观的。


    但是,当前住宅消费却出现了严重不振的状况。截至1995年底,全国竟然有多达5031万平方米的商品房待销,广东省也有1066万平方米之多。到1996年底商品房空置面积仍会相当多。改变这种不利局面,已经成为我国建设系统以至整个经济界的一个迫切的任务。国家适时地提出,把住宅建设成为新的经济增长点和住宅消费将成为新的消费热点,其意义就显得十分重大。


    住宅建设能够成为新的经济增长点已有不少文章作了论述,笔者还要补充一点:世界银行对世界近40个国家的统计分析表明,住宅建设投资随着人均国民生产总值的增加而增加,直到人均国民生产总值在8000—10000美元以上时,才开始减少。我国人均国民生产总值1996年预计为616美元,2000年预计为802美元,住宅建设投资将会持续增长几十年。


    住宅消费必将成为热点的依据,主要应该看住宅市场。住宅市场的大小视居民对住宅需求的急切程度和需求量的大小而定。据中国青少年研究中心对9省市的调查,青年中居住状况相当困难的达56.8%,城市青年中无房可住者达到20%,有64.5%的青年对住房状况不满意。从缺乏住房者的情况来看,有40.1%的青年准备攒钱买房子,40.9%的青年期望单位分房,由此可见,改善住房条件是广大消费者的迫切要求。另据《1995年中国房地产市场》的数据显示,我国大中城市人均居住面积小于10平方米的家庭和少于6平方米的家庭分别占家庭总数的42.4%和18.6%,困难住户不少。1995年我国城镇居民人均居住面积仅7.9平方米。按国家的规划,到本世纪末,城镇人均居住面积为9平方米,每天就必须新增加建筑面积2.4亿平方米以上;若要达到2010年城镇人均居住面积13.7平方米的水平,每年需要新增加6—8亿平方米,这个数字是相当大的。而按照广东省的规划,2000年全省人口将达到7300万人,城市化率为55%。城市人口将达到4015万人,新增2000万人,城镇人均居住面积12平方米,需增加居住面积达24000万平方米,原有人口需增加约3100万平方米,预计共需增加居住面积2.71亿平方米。规划需求是在现有经济基础上提出来的工作计划和奋斗目标,是可以实现的。比如,广东省1995年城镇和农村人均居住面积分别为10.84平方米和13.7平方米,已提前达到原来规划的小康目标。目前,个人购买商品房的比例也在逐年提高,1995年,按照销售面积计算,广东省个人购买商品房的,已占销售面积的73.5%,广州市为73.3%,深圳为53.6%。从这些数据可以看出,住宅消费已经成为广东省内居民的一大消费方向。这表明在未来相当长的时间内,在巨大的消费需求的推动下,住宅消费必将成为城乡居民的一大消费热点,住宅必将成为新一轮经济高潮以至下世纪的主导消费品。


    二、住宅消费成为新的消费热点的难点。


    最主要的是在当前住宅消费领域中存在着高房价与低收入的矛盾。一位国有房地产开发公司的老总曾对报刊记者直言不讳地说:“中国的商品房不是卖给老百姓的,普通市民没有买商品房的能力。包括我们这些做老总的,每月那么一点工资,哪能买得起房子?”这个看法不一定全面,但至少反映了高房价与低收入的矛盾确是突出。


    去年广东省房地产信息中心通过随机抽样的方式,对进场参观房地产展销会者进行的问卷调查显示:8成人有购房意愿,7.5成人嫌房价贵;只有1成人认为便宜。在这些被调查者中,有41%人的家庭月收入低于3000元;31%人的家庭月收入在3000—5000之间,月收入5000元以上的只有28%。从调查对象看,这些人是房地产展销会的参观者,部分有购房的意向,经济能力会高于普通的市民。


    形成高房价的原因很多,主要的有住宅开发建设中各种各样不合理税费负担过多、过重,重复收费情况严重,严重地增加了开发商的负担,而这些负担又都转嫁到消费者身上。


    形成高房价的另一个原因,在于开发企业的市场定位不当,盲目上规模,上档次,甚至发展到非高层不批的地步。这种追求档次,追求规模,好高鹜远,给企业、住宅市场,以至给消费者带来了很大的困难。高档次住宅的高售价,不但会把消费者吓跑,还会在住宅市场中造成一种房价大幅度上升的势头,容易给人错觉,从而拉动普通住宅的价格往高位攀升。这种决策失误,其关键就在于没有看到或没有重视居民住宅购买力不高的现实。


    居民的购买力不高,那么采取按揭的办法可不可行呢?从理论上说是可行的。但是,目前由于控制规模等因素,按揭还是不普遍的,而且按揭的条件过严,利息过高,年期过短,使不少购房者望而却步。


    三、推动住宅消费的对策


    首先,政府必须切实减轻企业负担,减少各项收费,以便降低企业的开发成本,从而拉动房价的下降。


    第二,必须配套改革住房分配制度和工资制度。住房分配制度和工资制度的配套改革,已到了刻不容缓的地步,必须引起全社会的高度重视。必须在全社会进行一次大刀阔斧的改革,单位不再分房给职工,但是要发给职工住房补贴,住房补贴应包含在工资里面。唯有如此,方有推行住宅商品化的可能。


    第三,要严格控制开发档次、规模和房价,对高档次住宅的建设要严格控制,避免房价大幅度上涨。把市场定位在普通住宅上,并在此基础上进行产品结构的调整。开发企业应清楚地认识到,普通的多层住宅其市场面是最为广阔的,居民们普遍都选择它,其销路应该看好。有了销路也就有了一切,利润也就来了。企业只有在市场调查的基础上,坚持面向大众,以销定产的经营方针,才能立于不败。


    第四,必须采用分期付款方式销售商品房。这既是经济形势的客观要求,也是合乎国际经验的、较为切合实际的方式。国外销售商品房,一般可以分5年以上付款,还与10年、20年的,美国还有30年的。国内的开发企业,应根据不同时期的实际情况,机动灵活地推行分期付款的售房方式。唯其如此,住宅消费才能得到有效的推动。


    第五,住房金融问题也必须配套改革,由政府部门制定按揭购房法规,使抵押货款实现规范化,使按揭条款更加完善。这样,住宅消费才能够得到有效的推动,才有希望成为热点。


    第六,引导外商投资住宅建设。但必须把外商投资的项目限制在一定的范围,比如安居工程或其他的普通住宅上,才能对住宅的消费有所促进,而不是适得其反。


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