作者:潮之荣
宋伟国律师代理广东某科技股份有限公司与珠海市国土资源局某分局国有土地使用权出让合同纠纷一案：
广东某科技股份有限公司是一家拟上市公司，日前正在接受上市辅导，宋伟国作为该公司的法律顾问，一方面提供为企业上市提供法律服务，另一方面积极维护企业合法权益，并取得较好的结果。
[案情介绍]：2003年2月25日，广东某电源科技股份有限公司与珠海市国土资源局某分局（原为珠海市规划国土局某区分局），签订了《国有土地使用权出让合同书》，约定珠海市国土资源局某分局将位于珠海市某区联港工业区广东省青年科技创业园，面积为41018平方米的国有土地使用权出让给广东某电源科技股份有限公司使用。合同约定：广东某科技股份有限公司在本合同签订之日起10个工作日内，向珠海市国土资源局某分局支付全部地价款278922.4元人民币，直接转入珠海市国土资源局某分局指定账户。珠海市国土资源局某分局负责本地块项目建设所必需的“五通一平”（即通路、通水、通电、通排水排污、通讯及平整土地），其中“五通”至本地块用地红线边缘，平整本地块至规定标高（以测绘部门验收时的标高为准）。广东某科技股份有限公司申请办理在本地块内项目建设所需的用水、用电等设施、与地块外主水管接口、变电设施接入等有关手续，珠海市国土资源局某分局给予必要的协助，相应的费用则由广东某科技股份有限公司负责。珠海市国土资源局某分局在广东某科技股份有限公司付清本合同地价款之日起120天内将本地块平整至规划标高。并使该地决具备施工条作；如珠海市国土资源局某分局不能按期完成本地块平整工作，及达不到施工建设条件，刚广东某科技股份有限公司项目动工建设及完成时间可以相应顺延。广东某科技股份有限公司须自本合同签订之日起180天内动工开发本地块（动工以广东某科技股份有限公司本合同项目主体建筑动工建设为准），如广东某科技股份有限公司逾期未进入项目厂房主体基建阶段的，珠海市国土资源局某分局有权解除本合同或调整广东某科技股份有限公司的用地位置，由此造成的一切损失由广东某科技股份有限公司自行承担。广东某科技股份有限公司在本合同签订之日起24个月内，广东某科技股份有限公司完成本合同项目建筑面积不少于15000平方米，48个月内，广东某科技股份有限公司完成项目的总建筑面积（含第一期）须不少于29000平方米。如广东某科技股份有限公司遇不可抗力原因，未能按时进场施工或如期竣工的，广东某科技股份有限公司应当在法定期限内向珠海市国土资源局某分局提出延期申请。如逾期未申请或申请未被批准或经批准后再逾期的，自逾期之日起，每逾期1天，珠海市国土资源局某分局可向广东某科技股份有限公司收取相当于本地块地价款的 0. 5‰的违约金。逾期超过90天的，珠海市国土资源局某分局有权解除本合同并无偿收回本地块的土地使用权，其地上未竣工建筑物等无偿归珠海市国土资源局某分局所有。如珠海市国土资源局某分局违约，广东某科技股份有限公司有权终止本合同。珠海市国土资源局某分局应退还广东某科技股份有限公司已支付的地价款． 如广东某科技股份有限公司违约，珠海市国土资源局某分局有权无条件收回本地块土地使用权，珠海市国土资源局某分局不作任何补偿。合同签订后由于广东某科技股份有限公司未能在约定的时间内完成土地开发，珠海市国土资源局某分局于2006年1月 26日，向广东某科技股份有限公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《国有土地使用权出让合同》。并强行收回土地。由此而引发广东某科技股份有限公司与珠海市国土资源局某分局之间的仲裁纠纷。
[办案过程]本案是国有土地使用权出让纠纷，本案中珠海市国土资源局某分局依双方签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的广东某科技股份有限公司未在规定的期限内开发土地可解除合同并收回土地的条款，依约收回土地。纠纷发生后，广东某科技股份有限公司在多次与珠海市国土资源局某分局磋商无果的情况下，于2008年8月4日依法提出仲裁，要求珠海市国土资源局某分局返还土地出让金并赔偿广东某科技股份有限公司因进行基础建设而导致的损失。
本案中，虽然依双方签订的《国有土地使用权出让合同》对未按合同约定逾期开发作了明确约定，但由于此《国有土地使用权出让合同》与国土资源部发布的《国有土地使用权出让合同》范本有较大的差异，国土资源部、国家工商行政管理管理局于二000年十月三十一日发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本的通知（ 国土资发[2000]303号），将修订后的《国有土地使用权出让合同》示范文本印发执行，其目的是规范土地出让行为，保护双方合法土地权益。在土地使用权转让合同中，土地行政管理部门有着双重身份，一方面作为行政机关，要履行其行政职责；另一方面作为民事主体为合同当事一方，按合同法相关规定本着诚实信用原则履行其合同义务。土地行政管理部门作为行政机关，应当遵照国家土地管理法及相关规定，及上级部门发布的示范性文本。根据申请人提供的补充证据五：《示范文本》第七章第三十三条规定：“受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权，但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”，但根据广东某科技股份有限公司与珠海市国土资源局某分局签订的《国有土地使用权出让合同书》第三条第六款规定：“如乙方遇不可抗力原因，未能按时进场施工或如期竣工的，乙方应当在法定期限内向甲方提出延期申请。如逾期未申请或申请未被批准或经批准后再逾期的，自逾期之日起，每逾期1天，甲方可向乙方收取相当于本地块地价款的 0. 5‰的违约金。逾期超过90天的，甲方有权解除本合同并无偿收回本地块的土地使用权，其地上未竣工建筑物等无偿归甲方所有。”在此，《示范文本》规定是满2年未动工开发的，出让人才可以无偿收回土地使用权，但申请人与被申请人之间签订的《国有土地使用权出让合同书》规定逾期满90日，出让人就可以无偿收回土地使用权。同时参照最高人民法院发布的法(办)发[1988]6号 《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第72条也规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。
[办案体会] 鉴于本案是国有土地使用权出让纠纷，在全国清理闲置土地的大环境下，出让方依约解除合同，致使我所代理的委托人处于极不利的地位，然而我所律师冲破重重阻力，据理力争，终使本案仲裁调解结案，出让方珠海市国土资源局某分局返还广东某科技股份有限公司全部土地出让金，使本案达到了较好的结果。